Építkezés, felújítás Tudástár

Az idén a további stagnálás, legfeljebb kismértékű gyarapodás, jövőre azonban talán már jelentősebb növekedés várható a hitelpiacon, például a megjelenő banki kedvezmények hatására.

• Szolid előrejelzések
• Pozícióharc
• Akiknek nagyon nem tetszik

A válság hatásait mérséklendő, közvetlenül pedig a hitelterhek miatt bajba jutott lakosságot segítendő több intézkedést hozott a kormányzat 2009-ben. Mik is ezek az új „alapok”? Először is a törlesztési könnyítések. A kormány által indított szolidaritási intézkedéscsomag részeként a nehéz helyzetbe került lakáshitelesek - nem kizárólag a munkanélküliek - állami kezességvállalás mellett nyújtott áthidaló kölcsönt igényelhetnek az eredeti hitelt nyújtó banknál. Csakhogy ezt igen sok feltételhez kötötték, így nem egyértelmű az intézkedés hatása.

A szigorítás hiteleket is érintő része júliustól megszűntek a gyermekek után járó szocpol, illetve az állami kamat-támogatásos forinthitelek. Hivatalos összesítést ismét nincs, aki közzétett volna: a piaci szereplők 18-20%-ra „lőtték be” azok arányát, akik ezen támogatások valamelyikét igénybe vették. Talán, hogy a választások előtt valamit mégis felmutassanak, október elsejétől új támogatott forinthitel konstrukciót vezettek be a fiatalok, gyermekesek újépítésű lakások vásárlásának elősegítésére.

Módosították a pénzintézeti törvényt (nagy többséggel, tehát ritkaságszámba menő többpárti egyetértéssel), a cél „az egyoldali banki szerződésmódosítás széles körű lehetőségének megszüntetése” volt. Egyúttal létrejött egy banki magatartási kódex, amihez év végéig a teljes hitelvolumen 95%-át nyújtó pénzintézetek csatlakoztak. Szigorodott a devizahitelezés: korlátozták ki mekkora hitelt vehet fel, a bírálat során pedig szigorodtak a feltételek. Részben ezért, részben a devizahitelek drágulása következtében teret nyertek először az euró, majd a forint hitelek.

Szolid előrejelzések

Nincs egyetlen piaci résztvevő sem (a teljes építőipart is beleértve), aki idén drasztikus változásra számítana. Nagyjából 1-2%-os hitelpiaci növekedést prognosztizálnak, hogy majd ezt követően 2011-ben magasabb sebesség-fokozatra váltsanak. Az előbb említett törvények piaci hatásait mérsékli, hogy leginkább az ügyfelek érdekeit szolgálják, javítván biztonságérzetüket, nem a pénzintézetek hitelezési aktivitását. A 2008 végi sokk hatása egy darabig még szemmel látható marad: nem várható enyhülés a konzervatív hitelezési arányokban. Abban, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan értékéhez mérten mennyi hitel adható, ugyanis jelentősen mérsékelték a bankok tavaly ősszel. Egy gyökeres fordulathoz általános gazdasági (ezen belül a kincstár helyzetének), illetve építőipari fellendülésre lenne szükség. Bizakodásra ad okot azonban hosszabb távon egy decemberben napvilágot látott összegzés, melyből kiderült, hogy nálunk a lakások 38%-a terhelt csupán jelzáloggal. S ez az arány jócskán kisebb a nyugati országok hasonló mutatójánál.

Pozícióharc

Teret nyerhet a hitelkiváltás azon ügyfeleknek, akik időben és rendszeresen törlesztik a hitelüket. Számukra a bankok különböző ajánlatokat dolgozhatnak ki, amellyel számukra kedvezőbb feltételű konstrukciókat érhetnek el. Ez a szolgáltatás egyben a banki verseny része is, az ügyfélcsábításé, mert a piacon meglévő lakáshitelek kezelésére kedvezőbb konstrukciókat kínálnak azoknak, akiket elég biztonságosnak ítélnek meg. Gátja azonban a terjedésének, hogy nem létezik úgynevezett „pozitív adóslista” a megbízható ügyfelek névsorával. És az sem javított a helyzeten, midőn a PSZÁF vizsgálata súlyos törvénytelenségeket tárt fel: több bank „felelőtlen működésével hozzájárult ahhoz, hogy egyes kiszolgáltatott emberek végül a lakásmaffia áldozataivá válhattak”. (Április közepén jár le a kormány még február végén hozott lakás-árverezési moratóriuma, akkor derülhet ki, mi is a valós helyzet ez ügyben.)

Az idei év másik új szolgáltatása a lakástakarék-pénztári megtakarításon alapuló kedvezményes hitelek elterjedése lehet. Ezen megtakarítások után 30%-os állami támogatás jár, könnyebben gyűjthető össze tehát a lakásvásárláshoz szükséges pénz. Kevéssé köztudott, hogy ezzel az állami támogatással jövedelmi helyzettől, életkortól függetlenül mindenki élhet. Előnye, hogy sokféle lakáscélra, vásárlásra, építésre, bővítésre, felújításra, lakáscélú hitel kiváltásra egyaránt felhasználható.

Akiknek nagyon nem tetszik

A kormányzati elvonás nagysága 2009-ben 56 milliárd forintnyi támogatás, amivel szemben mindössze évi 2,5-3 milliárd e célra fordított forint áll. A Társaság a Lakásépítésért Egyesület egyetlen pozitív elemet említett a változások közül: a maradék támogatás az  új lakásokhoz kötődik, így abból az államnak azonnali, nettó  bevétele származik. A lépés azonban nem élénkíti a lakásépítést, s az egyesület hozzászámítja azt is, hogy a szektor cégei nem részesülnek az 1800 milliárd forintos kormányzati ösztönző csomagból sem. Az új forma a  magas forint kamatok miatt ismét a devizahitel felé tereli a  vásárlókat. Alaposan ellentmondva annak, hogy az állam éppen az ilyen hitelek  miatt nehéz helyzetbe került családok segítésén fáradozik. A szervezet adatai azt mutatják, hogy 2008-ban hozzávetőleg 13 ezer új lakás építéséhez, avagy vásárlásához vettek igénybe szocpolt. A megvonások következtében legalább 10 ezer lakással kevesebb építése veheti kezdetét. Ha ez a becslés valósággá válik, az a költségvetés egyensúlyát nagyjából 65 milliárd forinttal ronthatja.