A családi vagyon központi eleme legtöbb esetben az otthon, ezért a ház, lakás eladása, megvétele igen komoly feladat. Mindenki igyekszik nagy figyelemmel megtervezni az ügyletet, próbálja kivédeni a bizonytalanságot. Ez még a jogi környezet ismerete mellett is elég összetett feladat.
Nézzük át az adásvételt a vevő szemszögéből. Számba vesszük forrásainkat, kinézzük a kedvünkre való ingatlan, megalkuszunk, azután… Ritka az a szerencsés helyzet, hogy annyi készpénz áll rendelkezésünkre, hogy ebből más forrás bevonása nélkül meg tudjuk vásárolni az új lakást. Hitelt kell felvenni vagy lakásunkat kell eladni. Mivel a hitelfelvétel megtervezése, lebonyolítása külön tudomány, most tárgyaljuk egy „egyszerűbb” esetet: meglévő lakásunkat, házunkat kívánjuk elcserélni. A legegyszerűbb megoldás, ha a csere két fél között, az értékkülönbözet megfizetésével megy végbe. Kicsit kockázatosabb, ha lakásunkat el kell adnunk, és a kapott vételárat kiegészítve tudjuk megvenni a másikat. Ebben az esetben legalább két ügyletet kell összehangolni. Fontos, hogy minden résztvevő komolyan vegye a megállapodásokat.
Előleg és foglaló
Az adásvétel során jellemzően két fontos biztosítékot szoktunk kikötni. Ezek az előleg és a foglaló. Ezek közül a foglaló, amely valódi biztosíték. A Polgári Törvénykönyv megfogalmazása szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Mivel a foglaló általában az ingatlan értékének 10 százaléka, mértéke elég jelentős ahhoz, hogy a felek megállapodásukat komolyan vegyék.
Előfordulhat, hogy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős. Ebben az esetben a foglaló visszajár.
Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani. A foglalóként adott pénzt (vagy más dolgot) csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződés vagy az előszerződés megfogalmazásából kétségtelenül kitűnik. Tehát nem elegendő a pénz átvételét igazoló elismervény. Mivel az előleg az ügylet meghiúsulása estén visszajár, nem tekinthető igazi biztosítéknak.
Bármilyen körültekintően járunk is el a szerződés megszövegezésénél, a biztosítékok meghatározásánál, vegyük számításba a „meglepetéseket”.
Családommal esett meg
Kinőttük a házunkat, és mivel a bővítés több szempontból nehézségbe ütközött úgy döntöttünk, hogy eladjuk, és a vételárat a bővítésre szánt összeggel kiegészítve nagyobbat vásárolunk. Találtunk is egy kedvünkre valót, és ami kivételes szerencse: a mi házunkra is akadt komoly érdeklődő. Az adásvételeket igyekeztünk a lehető legrövidebb időn belül, összehangoltan lebonyolítani, hiszen a mi estünkben a kiköltözést a megvásárolt házba való beköltözéssel tudtuk teljesíteni. Vevőnk az előszerződésnek megfelelően egy héten belül hozta is a foglalót, amit én rögvest vittem tovább. Azaz vittem volna. Az eladó ugyanis közölte, hogy a házat közben eladta (mint később kiderült, kevesebbért, mint amennyit mi ajánlottunk). Ez igen kellemetlenül érintett bennünket, hiszen mi már átvettük a foglalót és hamarosan költöznünk kellett.
Mit tehetünk ilyekor?
Próbáljuk meg a mi eladónkkal szemben érvényesíteni „bíztatási” kárunkat (Pft. 6.§)? Az eladó egy fogyatékkal élő, gyermekét egyedül nevelő anya volt. Milyen esélyünk lett volna, hogy kárunk megtérül?
Folytatás facebook-kal
Folytatás Google-lal