A családi vagyon központi eleme legtöbb esetben az otthon, ezért a ház, lakás eladása, megvétele igen komoly feladat. Mindenki igyekszik nagy figyelemmel megtervezni az ügyletet, próbálja kivédeni a bizonytalanságot. Ez még a jogi környezet ismerete mellett is elég összetett feladat.
Nézzük át az adásvételt a vevő szemszögéből. Számba vesszük forrásainkat, kinézzük a kedvünkre való ingatlan, megalkuszunk, azután… Ritka az a szerencsés helyzet, hogy annyi készpénz áll rendelkezésünkre, hogy ebből más forrás bevonása nélkül meg tudjuk vásárolni az új lakást. Hitelt kell felvenni vagy lakásunkat kell eladni. Mivel a hitelfelvétel megtervezése, lebonyolítása külön tudomány, most tárgyaljuk egy „egyszerűbb” esetet: meglévő lakásunkat, házunkat kívánjuk elcserélni. A legegyszerűbb megoldás, ha a csere két fél között, az értékkülönbözet megfizetésével megy végbe. Kicsit kockázatosabb, ha lakásunkat el kell adnunk, és a kapott vételárat kiegészítve tudjuk megvenni a másikat. Ebben az esetben legalább két ügyletet kell összehangolni. Fontos, hogy minden résztvevő komolyan vegye a megállapodásokat.
Előleg és foglaló
Az adásvétel során jellemzően két fontos biztosítékot szoktunk kikötni. Ezek az előleg és a foglaló. Ezek közül a foglaló, amely valódi biztosíték. A Polgári Törvénykönyv megfogalmazása szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Mivel a foglaló általában az ingatlan értékének 10 százaléka, mértéke elég jelentős ahhoz, hogy a felek megállapodásukat komolyan vegyék.
Előfordulhat, hogy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős. Ebben az esetben a foglaló visszajár.
Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani. A foglalóként adott pénzt (vagy más dolgot) csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződés vagy az előszerződés megfogalmazásából kétségtelenül kitűnik. Tehát nem elegendő a pénz átvételét igazoló elismervény. Mivel az előleg az ügylet meghiúsulása estén visszajár, nem tekinthető igazi biztosítéknak.
Bármilyen körültekintően járunk is el a szerződés megszövegezésénél, a biztosítékok meghatározásánál, vegyük számításba a „meglepetéseket”.
Családommal esett meg
Kinőttük a házunkat, és mivel a bővítés több szempontból nehézségbe ütközött úgy döntöttünk, hogy eladjuk, és a vételárat a bővítésre szánt összeggel kiegészítve nagyobbat vásárolunk. Találtunk is egy kedvünkre valót, és ami kivételes szerencse: a mi házunkra is akadt komoly érdeklődő. Az adásvételeket igyekeztünk a lehető legrövidebb időn belül, összehangoltan lebonyolítani, hiszen a mi estünkben a kiköltözést a megvásárolt házba való beköltözéssel tudtuk teljesíteni. Vevőnk az előszerződésnek megfelelően egy héten belül hozta is a foglalót, amit én rögvest vittem tovább. Azaz vittem volna. Az eladó ugyanis közölte, hogy a házat közben eladta (mint később kiderült, kevesebbért, mint amennyit mi ajánlottunk). Ez igen kellemetlenül érintett bennünket, hiszen mi már átvettük a foglalót és hamarosan költöznünk kellett.
Mit tehetünk ilyekor?
Próbáljuk meg a mi eladónkkal szemben érvényesíteni „bíztatási” kárunkat (Pft. 6.§)? Az eladó egy fogyatékkal élő, gyermekét egyedül nevelő anya volt. Milyen esélyünk lett volna, hogy kárunk megtérül?
Ez is érdekelhet
Mi elvetettük a pereskedést. Mivel még a szerződés megkötése előtt elgondolkodtunk a kockázatokon, és a lehetséges megoldásokon, több számunkra alkalmas ingatlant megnéztünk. Amikor az eladó megszegte a velünk kötött megállapodást, egyszerűen továbbléptünk. A második opcióval szerencsénk volt, sikeresen le tudtuk bonyolítani az adásvételt.
Mivel az évek során sok hasonló esetről hallottam, úgy gondolom, hogy fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az ingatlanvásárlással kapcsolatos terveinket alaposan gondoljuk át. Mások felelőtlen, vagy tisztességtelen viselkedése miatt könnyen kerülhetünk kényszerhelyzetbe, és kényszerülünk számunkra kedvezőtlen megoldást elfogadni. Amellett, hogy számításba kell venni teherbíró képességünket, körültekintően kell megtervezni az adásvétel folyamatát is. Ha lehet, mindig legyen „B” terv, sőt akár „C” terv is.
Dr. Holló Sándor
www.perhelyett.hu
dokumentumcentrum.hu
Folytatás Facebook-kal
Folytatás Google-lal