Illetékfizetés, illetékmentesség telekvásárlás, építkezés után

Milyen esetekben és meddig illetékmentes a telekvásárlás? Mi az illeték kiszabásának alapja? Hogyan ellenőrzi, hogy fölépült-e a ház a NAV? Írásunkban telekvásárlás esetén kiszabható illetékről és az illetékmentességről szólunk.

• Mit értünk telek fogalma alatt?
• Mekkora a vagyonátruházási illeték mértéke, telekvásárlás esetén?
• Tulajdonjog és vagyoni értékű jogok
• A forgalmi érték – vételár meghatározása az illetékfizetés szempontjából
• Milyen kedvezményt biztosít az illetéktörvény telekvásárlás esetén?
• Miként vizsgálja a NAV, hogy megtörtént-e 4 éven belül a lakóház felépítése a telken?
• Mi történik több telek vásárlása esetén?
• Mi történik akkor, ha a 4 éves határidőn belül a telket vásárló vevő elhalálozik?
• Mi történik akkor, ha nem sikerül 4 éven belül felépíteni a lakóházat, illetve megszerezni a használatbavételi engedélyt?
• Hogyan is néz ki a gyakorlatban a telekvásárlás, ha beruházótól szeretnénk társasházi lakást vásárolni, de a ház még nem épült meg?

Mit értünk telek fogalma alatt?

A telek – lakóház építésére alkalmas telektulajdon – fogalmát jelenleg az illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény) határozza meg:

Itv. 102. § (1) l) lakóház építésére alkalmas telektulajdon: az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet.

Ez az ingatlan-nyilvántartásban, az adott ingatlan tulajdoni lapján kivett beépítetlen terület megnevezésként szerepel. Az illetékszabályok, így különösen a mentességek alkalmazása szempontjából kizárólag az ilyen megnevezéssel nyilvántartott ingatlan nevezhető teleknek.

Mekkora a vagyonátruházási illeték mértéke, telekvásárlás esetén?

Ingatlanok tulajdonjogának megszerzése esetén a fizetendő vagyonátruházási illeték 2010. január 1-je óta a forgalmi érték 4 százaléka. Lakóingatlanok esetében a vagyonátruházási illeték mértéke ennél kedvezőbb.

Itv. 19. § (1) A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék...

Tulajdonjog és vagyoni értékű jogok

Ingatlan-, illetve telekvásárlás esetén nem csak a tulajdonjog vagy az ingatlan meghatározott tulajdoni hányadának megszerzése lesz illetékköteles, hanem illetékfizetés kapcsolódik az úgynevezett vagyoni értékű jogok megszerzéséhez is, mint például haszonélvezet, használat.

Itv. 102. § (1) d) vagyoni értékű jog: a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga – ideértve a szövetkezeti háztulajdonra vonatkozó rendelkezések szerinti használati jogokat –, továbbá a vagyonkezelői jog, az önálló orvosi tevékenység praxisjoga, az üzembentartói jog, továbbá ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés.

A vagyoni értékű jogoknak is meghatározható értékük van, melyet szintén az illetéktörvény szabályoz. Amennyiben egy ingatlan esetében állagvevő, azaz a tulajdonjogot megszerző vevő is van és haszonélvezeti vevő is pl., akkor az egész ingatlan forgalmi értéke után fizetendő illeték a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog arányában oszlik meg.

A forgalmi érték – vételár meghatározása az illetékfizetés szempontjából

A NAV az illetéket elsődlegesen az adásvételi szerződésben rögzített vételár alapján szabja ki. Fontos azonban tudni, hogy a NAV-nak lehetősége van arra, hogy az ingatlan forgalmi értékét az adásvételi szerződésben meghatározottaktól eltérően, akár magasabb összegben állapítsa meg, amennyiben úgy találja, hogy a felek a szerződésben túlzottan vagy indokolatlanul alacsony forgalmi értéket határoztak meg vételárként.

Ilyen esetekben a NAV helyszíni ellenőrzést is tarthat, amely során meggyőződik az ingatlan valós állapotáról, elhelyezkedéséről és egyéb tulajdonságairól, ami alapján meghatározták a forgalmi értéket. Az ilyen ellenőrzésektől azonban nem kell tartani, számos esetben kizárólag véletlenszerűen, szúrópróba szerűen tart ellenőrzést az adóhatóság. Amennyiben azonban a valós forgalmi értéktől jelentősen eltérő vételárat rögzítenek a felek az adásvételi szerződésben, úgy az ellenőrzésre alappal számítani lehet. Ha a NAV a forgalmi értéket a felek által meghatározott értéktől eltérően határozza meg, úgy az illetékkiszabás a NAV által meghatározott érték alapulvételével történik. Nem érdemes tehát túlságosan „nyerészkedni” az illetékfizetésen.

Milyen kedvezményt biztosít az illetéktörvény telekvásárlás esetén?

Telekvásárlás esetén lehetőséget nyújt az illetéktörvény mentességre, melynek négy feltétele van:

1. alapfeltétel a telektulajdon vásárlása, az előzőek szerinti kivett beépítetlen terület megnevezés a tulajdoni lapon
2. feltétel, hogy a telken 4 éven belül lakóházat kell építeni (a 4 év a szerződés földhivatali benyújtásától kell számítani)
3. a felépített lakóházban a lakás hasznos alapterülete a helyben meghatározott maximális beépíthetőség 10 százalékát el kell, érje.
4. az illetékmentesség igénybevételére vonatkozó nyilatkozat megtétele a NAV felé, legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig. A nyilatkozat az adásvételi szerződésekhez kapcsoló 12B400 számú formanyomtatványon is megtehető, akár már szerződéskötéskor

Az illetékmentesség alkalmazása esetén a NAV az illetéket megállapítja, azonban annak megfizetését 4 évre felfüggeszti.

Itv. 26. § (1) Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:
a) a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.

Miként vizsgálja a NAV, hogy megtörtént-e 4 éven belül a lakóház felépítése a telken?

A lakóház felépítését jogerős használatbavételi engedéllyel lehet igazolni. Amennyiben ez önkéntesen nem történik meg a NAV felé, úgy a NAV a 4 éves határidő leteltét követően megkeresi a helyi építésügyi hatóságot, hogy meggyőződjön arról, kiadták-e a jogerős használatbavételi engedélyt. Amennyiben igen, úgy a NAV a korábban megállapított, de a fizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli. Sajátos eset lehet, ha a 4 éves határidőn belül megvan a használatbavételi engedély, azonban az még nem jogerős. Ilyen esetben, ha utóbb, a 4 év elteltét követően jogerős engedély változatlan tartalommal jogerős, mint a nem jogerősen kiadott használatbavételi engedély, úgy az illetékmentesség alkalmazandó.

Itv. 26. § (2a) Az (1) bekezdés a) pontjában említett lakóház felépítését a lakóházépítésre meghatározott 4 éves határidő (a továbbiakban e bekezdés alkalmazásában: határidő) lejártát megelőzően kiadott használatba vételi engedély igazolja, feltéve, ha az utóbb változatlan tartalommal – ide nem értve a kijavítással érintett részeket – jogerőre emelkedik. Az igazolás kiadása érdekében a határidő elteltét követő 15 napon belül az állami adóhatóság megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóságot. Ha a határidő lejártáig az építésügyi hatóság a vagyonszerző nevére használatba vételi engedélyt adott ki, amely még nem emelkedett jogerőre, az építésügyi hatóság erről a tényről tájékoztatja, majd a használatba vételi engedély kiadására irányuló hatósági eljárás jogerős befejezéséről külön értesíti az állami adóhatóságot. Egyidejűleg közli, hogy a jogerős használatbavételi engedély - a kijavítással érintett részeket figyelmen kívül hagyva – tartalmában megegyezik-e a határidő lejárta előtt kiadott használatbavételi engedéllyel. Amennyiben az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére szóló, a határidő leteltét megelőzően kiadott használatbavételi engedély változatlan tartalommal – ide nem értve a kijavítással érintett részeket – jogerőre emelkedett, az állami adóhatóság a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli. Törli az állami adóhatóság az illetéket akkor is, ha a határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését.

Mi történik több telek vásárlása esetén?

Itv. 26. §. (2b) Amennyiben a vagyonszerző több telket vásárolt, és mindegyik esetében vállalta lakóház felépítését, majd a telkeket utóbb egyesíttette, az illetéket az adóhatóság akkor törli, ha az új telek esetén a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ellenkező esetben valamennyi telek után meg kell fizetni az illetéket és a késedelmi pótlék összegét is. Ha a vagyonszerző a megszerzett telket utóbb megosztja, az adóhatóság a felfüggesztett illetékből csak azt az illetéket törli, amely arra a megosztás során létrejött telekre esik, amelyen a lakóház felépült, feltéve, hogy a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Az illeték fennmaradó részét késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.
(2c) Ha a maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának időpontjában eltérő, a kettő közül a vagyonszerzőre összességében kedvezőbbet kell figyelembe venni.

Mi történik akkor, ha a 4 éves határidőn belül a telket vásárló vevő elhalálozik?

A lakóházat örököse köteles felépíteni a 4 éves határidőn belül ahhoz, hogy az illetékmentesség igénybe vehető legyen.

Itv. 26. § (2d) A lakóház felépítésére nyitva álló határidőn belül a vagyonszerző gazdálkodó szervezet átalakulása vagy magánszemély vagyonszerző halála esetén a lakóház felépítésére az ingatlant megszerző jogutód, örökös köteles. Ebben az esetben a lakóház felépítését a jogutód, örökös nevére szóló használatbavételi engedély igazolja.

Mi történik akkor, ha nem sikerül 4 éven belül felépíteni a lakóházat, illetve megszerezni a használatbavételi engedélyt?

Amennyiben a lakóházat nem építik fel 4 éven belül vagy az illetékmentesség iránti kérelmet visszavonják, úgy a megállapított, de meg nem fizetett illetéket az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlék összegével megnövelt összegben kell megfizetni. A késedelmi pótlék mértékét az adózás rendjéről szóló törvény határozza meg.

Itv. 87. § (2) Ha a 16. § (1) bekezdés g), 17. § (1) bekezdés b), és 26. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározott feltétel nem teljesül, vagy a vagyonszerző -, illetve a lakóház felépítésére e törvény alapján köteles jogutódja – a lakóház felépítésére biztosított határidőn belül kéri az illeték felfüggesztésének megszüntetését, a megállapított, de meg nem fizetett illetéket az eredeti esedékességtől (a határozat jogerőre emelkedését követő naptól) számított késedelmi pótlékkal megnövelt összegben kell megfizetni.

Hogyan is néz ki a gyakorlatban a telekvásárlás, ha beruházótól szeretnénk társasházi lakást vásárolni, de a ház még nem épült meg?

Amennyiben az építkezés a lakóház tekintetében a szerkezetkész állapotot még nem éri el, úgy lehetőség van az ingatlant, illetve annak az általunk megvásárolni kívánt lakásra eső tulajdoni hányadát telekként megvásárolni, és a beruházóval vállalkozási szerződést kötni az építkezés befejezésére. Ilyen esetben szükséges az építési engedély módosítása, hiszen a vevő építtetőként kell, hogy szerepeljen az építési engedélyben, és így később a használatbavételi engedélyben – amely az illetékmentesség alapja – szerepeljen.

Dr. Nagy Zoltán ingatlanjogi szakértő rovata