Home staging: a lakáseladás új formája

Jenőfi Réka, Vitális-Pintér Veronika

A home staging Magyarországon még kevéssé ismert szakma, azonban egyre inkább kezd ez az értéknövelő tevékenység teret nyerni az itthoni ingatlan piacon. A kifejezést leginkább úgy lehet magyarra fordítani, hogy az ingatlan eladásra történő felkészítése. Célja, hogy a felkészítés után piacra került ingatlan gyorsabban és magasabb áron keljen el, mint felkészítés nélkül.

A home staging gyakorlata az Egyesült Államokból indult el a 70-es években, amikor Barb Schwartz ingatlan értékesítő rájött, hogy a szépen, mintegy díszletként bemutatott lakások (staged home) előnnyel indulnak az értékesítési piacon. Ezek a lakások sokkal gyorsabban és magasabb áron keltek el, mint az üres, vagy lakott, de nem felkészített versenytársaik. Itthon még csak néhány éve kezdtek el vele foglalkozni elsősorban lakberendezők, akik felismerték a benne rejlő lehetőségeket. Ez a szakma azonban sokkal több, mint lakberendezés, melyről még a továbbiakban részletesen is írunk.

Ahogy egyre nyilvánvalóbb az ingatlan piaci szereplők számára, hogy ez egy win-win helyzet eladó és vevő számára egyaránt, úgy nő az igény az ilyen módon piacra felkészített lakások iránt. Átlagban 5 hét alatt, 10-30%-kal magasabb áron találnak gazdát az ilyen ingatlanok. A vevő pedig egy kész, hibátlan állapotú, ízléses és funkcionálisan is tökéletes lakást kap a pénzéért.

Home staging

Hogyan működik a home staging?

Rendkívül egyszerűen! Egy felkészített ingatlan azt adja, amit a Vevő vár: tágas, világos tereket, gyönyörűen bebútorozott, kiváló állapotú lakást. Életérzést, a vágyott otthonát találja meg az eladó ingatlanban. Ha az első néhány pillanatban a lakás „megnyeri a vevőt”, akkor az üzlet megköttetik. Nem bízza a véletlenre a mindent eldöntő első benyomást. Lenyűgözi a Vevőt, így az első 10 másodpercben kialakuló vevői véleményre hihetetlen befolyást gyakorol!

A home staging alapelvei

Az egyik legfontosabb alapelv:
Az aktuális ingatlanpiaci kínálatot és keresletet elemezve határozzuk meg, hogy melyek azok a szükséges változtatások, amelyek a leendő célcsoport igényeit kiszolgálják, és így értékesebbé teszik a lakást. Minden lakásnak megvan a célcsoportja, csakis ennek az igényeit szabad figyelembe venni, így lesz számukra az eladó ingatlana az ő álmainak lakása.

Ennek megfelelően kiemeljük a lakás előnyös adottságait, kihozva ezáltal a legjobbat az ingatlanból. A helyiségeket igazi funkciójuknak megfelelően mutatjuk be, még akkor is, ha az eladó korábban nem így használta azokat.

A felkészített ingatlan tökéletesen befejezett állapotot mutat, így a vevőt nem riasztja el problémákkal és megoldandó feladatokkal. Nagyon fontos! Az esetleges hibák valóban kijavításra kerülnek, nem maradhat befejezetlenül és hibásan semmi! A home staging nem a hibák szőnyeg alá söpréséről, hanem arról szól, hogy valódi értéket adunk.

Home staging

Életérzést adunk, ami által a vevő bele tudja képzelni magát a lakásba, mint otthonába. Otthonosságot sugallunk, de nem túlzóan. Távol tartunk minden személyességet, ami feszélyezné a vevőt. Hiszen ő nem az eladó életét, személyes tárgyait készül megvenni. A berendezés emellett nem csak azért fontos, hogy a látvánnyal a vevő érzéseire hassunk, van egy sokkal racionálisabb ok is: az emberek 95%-a nem lát térben, azaz egy üres térbe nem tudja beleképzelni, hogy oda milyen és mekkora bútorok férnének el.

A fentieket azonban meg is kell mutatni. Éppen ezért szükséges a profi és minőségi marketing anyag, amely bemutatja a lakást, ezáltal kitűnik a kínálatból és sokkal nagyobb érdeklődést generál. Ide értendők a professzionális fotók, az igényes alaprajzok és maga a hirdetési szöveg.

A felkészítés minden egyes momentuma a tervezéstől a kivitelezésen át, a marketing anyag elkészítéséig két dolgot szolgál. Egyrészt a lakást minél kedvezőbben mutassuk be, ezáltal az eladó dolgát könnyítsük meg. Másrészt minél több információval, élménnyel lássuk el a vevőt, hogy segítsük döntésében.

Miért érdemes felkészíteni az ingatlant eladásra és milyen eredményt érhetünk el?

A kérdés inkább az, hogy létezik-e akár egyetlen ok, amiért ne készítsük fel a lakásunkat eladás előtt. Első lépésként vegyük sorra a felkészítés pozitív oldalát.

  • Gyorsabban tudom eladni a lakásom:
    Csak azok a vevők jelennek meg, akik már a hirdetés alapján ezt a lakást akarják megvenni. Nincs kifogás, alkudozás, csak gyors döntés.
  • Sokkal magasabb áron tudom eladni a lakásom:
    A statisztikák azt bizonyítják, hogy a felkészített lakások 8-20%-kal magasabb áron kelnek, mint felkészítés előtti értékük.
  • Az eladhatatlan is eladhatóvá válik:
    Az eladhatatlannak kikiáltott, vagy folyamatosan árcsökkenéssel hirdetett lakások hirtelen eladhatóvá válnak és nem kell tovább csökkenteni az árat!
  • Befektetésre szánt ingatlannal komoly nyereségre lehet szert tenni:
    Az ilyen célra vásárolt, vagy meglévő lakásoknál a befektetett összeghez képest néhány hónap alatt 20-30%-os hozamot érhető el.
  • Értéket adok a vevőmnek:
    Jó érzés úgy átadni a kulcsokat az új tulajdonosnak, hogy annak örömöt szereztem, mint úgy elhagyni a lakást, hogy „végre megszabadultam” tőle.

És most nézzük az ellenérveket!

  • Munkát és/vagy energiát és/vagy pénzt kell ráfordítanom a felkészítésre:
    Az emberek a home stagingre, mint valami csodára gondolnak. Amikor kiderül, hogy ez a csoda nem magától történik meg, kicsit kihátrálnak.

Pedig ez egy varázslat, ami valóban működik, de tenni kell érte. Tulajdonképpen az ellenérvek sora itt véget is ér, vagy el sem kezdődik. A home satgingre mint befektetésre kell gondolni, ahol a hozam garantált! A biztos sikerhez mindenképpen szükség van egy szakértőre, aki képes a maximumot kihozni az adott ingatlanból: meghatározza, hogy melyek azok a ráfordítások, amelyek az eladás során megtérülnek.

Lakás home staging alatt

Kihez fordulhatunk, milyen szakember foglalkozik a home staging-gel?

Sokakban az a tévhit él, hogy a home staging = párnatologatás, amihez elég egy kis szépérzék és máris sokkal többet ér a lakás. Elég a neten lakásfotókat keresgélni, amelyek nekünk tetszenek.

Másik tévhit, hogy a home staging egyenlő a lakberendezéssel. Valóban szükséges a lakberendezési alapelveknek birtokában lenni, a funkcionális kialakítási lehetőségeket ismerni, kiváló tér- és színérzékkel rendelkezni. De ez nem elég! Az ingatlanok értékesítésre történő felkészítéshez komoly ingatanpiaci ismeretekre, gazdaságossági számításokra, marketing tudásra van szükség amellett, hogy valaki szép enteriőröket tud létrehozni.

Fontos, hogy megfelelő szakemberhez, azaz home staging szakértőhöz forduljunk, aki minden szükséges információval és tudással rendelkezik. Ma Magyarországon egyre többen mondják magukról, hogy home stagerek, de elenyésző azok száma, akik valóban komoly képzettséggel, valós piaci tapasztalattal és referenciával rendelkeznek.

Az ingatlanunk legtöbbször a legnagyobb vagyunk, ennek sorsát nem bízhatjuk a véletlenre, mert szó szerint milliók múlhatnak azon, hogyan kerül a piacra.

Lakás home staging alatt

Kinek való a home staging? Kinek nem?

A home staging mindenkinek való, aki komolyan gondolja, hogy értékesíteni kívánja ingatlanát.

A felkészítés minden típusú ingatlanon kipróbált és működik! Legyen az Budapesten, vagy vidéken, panel, vagy belvárosi polgári lakás, társasházi lakás, vagy családi ház. Biztosan állítható, hogy egy profi szakember tekintettel lesz az ingatlanban rejlő lehetőségekre és a tulajdonos rendelkezésére álló erőforrásokra, az ingatlan adottságait és a tulajdonos lehetőségeit figyelembe véve hozza ki a lakásból a maximumot, vagyis a legmagasabb eladási árat.

Az egyetlen eset, amikor azt mondhatjuk, hogy egy lakás tulajdonosnak nem való az ingatlan felkészítés, ha nem nyitott a home staging által nyújtott lehetőségekre. Ha valaki még a régi, berögzült látásmód szerint gondolkodik és azt mondja, hogy „minek költsek rá, majd az új tulajdonos felújítja úgy, ahogy neki tetszik.”. Valóban, így is el lehet adni egy lakást, csak óriási hiba! Az asztalon fekvő pénzt fogja otthagyni, aki nem él a lehetőséggel!

Mi, home staging szakértők azon dolgozunk, hogy milliókkal értékesebb lakásokat alkossunk. Munkánk legfőbb célja, hogy ezt a működő varázslatot elérhetővé tegyük bárki számára.

Home staging a gyakorlatban: így alakítottuk át az eladásra szánt lakást

Belső körfolyosóra néző ablakok, sötét bútorok, nehéz függönyök, túlzsúfolt konyha és előnytelen falszín. Ezzel a képpel fogadott bennünket ez az egyébként remek adottságokkal rendelkező belső-ferencvárosi lakás.

A külföldön élő tulajdonos azzal a szándékkal keresett meg minket, hogy segítsünk minél gyorsabban és jobb áron értékesíteni az ingatlant. Felvázoltuk a tulajdonosnak a lehetőségeket és megvizsgáltuk, hogy a felkészítés egyes szintjein hova lehet pozícionálni az ingatlant a piacon.

Belvárosi lakás home staging előtt
Belvárosi lakás home staging előtt
Belvárosi lakás home staging előtt
Belvárosi lakás home staging előtt

Egy jó állapotú lakás esetében több lehetőség is felmerül. Mérlegelni kell, hogy mihez érdemes hozzányúlni, mit érdemes felújítani és mely teendők térülnek majd meg az eladás során. A home staging szakértő mindig a piacot elemezve javasol bármilyen változtatást. Megnézzük, hogy kik a versenytársak, milyen maximális eladási ár érhető el és mindehhez mekkora befektetés szükséges.

Ebben az esetben két utat javasoltunk:

  • Az egyik a teljes felújítás volt funkcióbővítéssel, vagyis plusz egy hálószoba kialakításával, ami ugyan nagyobb anyagi ráfordítást igényelt, de az elérhető hozam is jóval magasabbnak ígérkezett.
  • A másik lehetőség pedig az alap home staging volt, vagyis a lakás festése, a bútorok cseréje és a megfelelő hangulat megteremtése.

A tulajdonos ezek után már könnyedén kiválasztotta azt a lehetőséget, ami megfelelt számára és összhangban volt céljaival és lehetőségeivel. Úgy döntött, hogy nem vág bele a teljes felújításba, hanem 500 ezer forintban határozta meg a rákölthető összeg nagyságát. Az ilyen típusú felkészítésnél is nagy hangsúlyt fektetünk arra, hogy a lakás ezzel a költségvetéssel is kitűnjön a piacról és gyorsan gazdára találjon.

Egy ingatlan felkészítésének vannak olyan alapelvei, amelyek minden lakás esetében azonosak.

  • Az egyik közülük a lakás személytelenítése, vagyis minden olyan tárgyat, ami az ott lakó életéhez szervesen kapcsolódik, elpakolunk, elrejtjük a tekintetek elől.
  • Egy másik nagyon fontos elv, hogy kerüljük a zsúfoltságot, vagyis az ott tárolt dolgaink nagy részét eltávolítjuk a lakásból. Ki kell javítani minden hibát, a nem működő zárak, hibás villanykapcsolók sem maradhatnak úgy, és a makulátlan tisztaságról is minden esetben gondoskodunk.

A fő elveken kívül azonban minden lakás felkészítése egyedi folyamat.

Ebben a belső-ferencvárosi lakásban a konyha és a fürdőszoba jó állapotban volt. A nappali és a hálószoba viszont sötét színeivel egyáltalán nem mutatta meg a lakás legjobb arcát. Amikor ilyen szűkös költségvetéssel dolgozunk, a legnagyobb kihívás, hogy a lakás minden részét ugyanarra a minőségi szintre hozzuk. Arra a döntésre jutottunk, hogy a rendelkezésre álló keretet festésre és újrabútorozásra fordítjuk. Ezzel a lakás fellélegzik és az egyes helyiségek funkciói is megfelelően kijelölésre kerülnek. A lakásból a tulajdonos minden személyes holmija kikerült, eladásra kerültek a nagy és sötét bútorok, lekerültek a súlyos függönyök. A falak kellemes, világos, krém színt kaptak, az ablakok fényáteresztő függönyt. A célcsoport - mely a lakás adottságait figyelembe véve egy fiatal pár volt - igényeinek megfelelően történt a funkciók kialakítása és a bútorok beszerzése. Természetesen a mindenre kiterjedő alapos takarítás sem maradt el. Ezután következett a home staging talán leglátványosabb része, amikor a lakástextilek és kiegészítők a helyükre kerülnek. Ezek elengedhetetlenek a megfelelő életérzés kialakításához.

Belvárosi lakás home staging után
Belvárosi lakás home staging után
Belvárosi lakás home staging után
Belvárosi lakás home staging után

A marketing anyag elkészítése szintén része volt a megbízásunknak. A profi fotók feltétlenül szükségesek ahhoz, hogy a hirdetés kiemelkedjen a többi közül. A jól megfogalmazott szöveg pedig, mely a lakásról és a környezetéről minden fontos információt tartalmaz, a célcsoportra fókuszál, és ennek eredményeképpen csak olyan érdeklődők érkeznek, akik pontosan ilyen lakást keresnek.

A felkészítés néhány hetet vett igénybe, a lakás pedig 1,5 hónap alatt gazdára talált. Ami a megtérülést illeti, azt gondolom, maximálisan elégedettek lehetünk, hisz az 500 ezer forintos ráfordítással 2 millió Ft értéknövekedést értünk el.

Ennek a lakásnak a példája jól szemlélteti, hogy minden felkészítés egyedi, hiszen az adottságokhoz alkalmazkodik. A home staging szakértő feladata, hogy minden esetben a tulajdonos lehetőségeire és céljaira szabja a felkészítést és abból hozza ki a maximumot. Ehhez a kiváló tér- és színérzék, valamint az alapvető lakberendezési ismeretek mellett megfelelő ingatlanpiaci és marketing ismeretekre is szükség van. Bármiféle változtatásra csak ezeknek a birtokában adhat felelősségteljes javaslatot a home staging szakember.

Belvárosi lakás home staging előtt és után
Belvárosi lakás home staging előtt és után
Belvárosi lakás home staging előtt és után
Belvárosi lakás home staging előtt és után

A szerző elismert home staging szakértő, a WinWin Home ingatlanfejlesztés és home staging (winwinhome.hu) egyik tulajdonosa.

Kapcsolódó cikkek

Konyha trendek 2018-ban

Éveken át a fehér konyhák uralták a teret, de most végre beköszöntött a változás. Az alacsony kontrasztú, a színek nélküli, visszafogott, az izgalmat nélkülöző, steril és hideg stílus után egy könnyedebb és színesedő, vidámabb, de jobbára azért letisztult megjelenés lesz az uralkodó.

Sarokkád vagy hagyományos? Milyen kádat válasszunk?

Egy fárasztó nap végén elmerülni a tágas sarokkádban, valóságos luxus élmény. Vagy mégsem? Rossz választás esetén a kád kényelmetlen lehet és elveheti a helyet más fontos szaniterek elől. Pro és kontra következik, megoldási javaslattal.

A szőnyeg – otthonunk egyik legfontosabb kiegészítője

A szőnyeg meghatározza otthonunk stílusát: hangulatot, színt visz életterünkbe. Elválasztja, vagy éppen összeköti a helyiségek funkcióit, kapcsolatot teremt a különböző bútorok között. Szőnyeg nélkül kopár és rideg lenne lakóterünk, otthonunk pedig befejezetlen.

Változó igények formálják a lakáspiacot

Visszatekintve az elmúlt 10-15 évre, elmondhatjuk, hogy mind a lakásvásárlás, az eladás és a kiadás terén is gyökeres átalakulások történtek. Megváltoztak az igények a vevők és az eladók, valamint bérlés iránt érdeklődők, illetve bérbeadók részéről is.

Eladnánk? Így tegyük!

Eladnánk az ingatlanunkat, de nem tudjuk, miképpen tegyük valóban csábítóvá az ajánlatot? Érdemes megfogadni hét jó tanácsunkat.

Önnek ajánljuk
Álmennyezet tudástár