Élénkül az új lakások piaca Budapesten

Budapesten 2011-ben közel 3000 új lakást adtak el, miközben értékesítési céllal mintegy 2500 épült. A piaci kereslet nagysága 2006 óta először haladta meg az új kínálatát, így tovább csökkent az eladatlan lakáskészlet a fővárosban. A szocpol és a támogatott hitel idei bevezetése által is generált bizakodóbb várakozásokat ugyanakkor az általános piaci bizonytalanság mellett az európai szinten rekord magas áfa árnyékolja be – derül ki az OTP Jelzálogbank friss elemzéséből.

• Eladott lakások
• Befolyásoló tényezők
• Áfaemelés

2011-ben tovább csökkent az új építésű lakások száma; 164 társasházi beruházás keretében 2490 új lakás megépítését regisztrálta az OTP Jelzálogbank budapesti adatbázisa. A tipikus projektméret ennek megfelelően 15 lakásosra zsugorodott, amíg a válság előtti években átlagosan 30–40 lakásos épületeket adtak át. Továbbra is a XI. kerületet gondolják a legkevésbé kockázatos terepnek a fejlesztők; minden negyedik lakás, közel 700 a kerületben épült föl.

Jövőre tovább csökken az új lakások száma. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője szerint 2012-re 2000 lakás átadását tervezik a beruházók. Bár a tervek gyakran módosulnak. Egyrészt újraindulhatnak az elmúlt 3–4 évben leállított fejlesztések, másrészt már megkezdett beruházások állhatnak le. Tavaly is több nagy beruházás került az egykori projektfinanszírozó bankok tulajdonába.

A lelassult értékesítés serkentése érdekében a beruházók különböző ötletekkel próbálják a vevők érdeklődését felkelteni. Előszeretettel élnek például a bérlet lehetőségével. Ilyenkor vagy fix, egy-két éves időtartamra adják bérbe a lakásokat, s a bérlő azt később kedvező kondíciókkal megvásárolhatja, vagy az eladatlan lakások akár bérelt állapotban is megvehetők. Az akár milliós nagyságrendű egyedi akciók mellett az árérzékeny vevőket célozza az a terjedő szokás, hogy a lakások szerkezetkészen is megvásárolhatók külön árlista alapján, s a vevő vagy a beruházóval, vagy saját maga választotta céggel fejezteti be a lakást.

Eladott lakások

Az eladási statisztikák szerint tavaly kicsivel több, mint 2900 új társasházi lakás talált gazdára a fővárosban, ez még mindig csak fele a 2008-as értéknek, bár ez az elmúlt három évben a legmagasabb szám.

Az új építésű lakások piacát arányaiban jobban érintette a válság. A KSH adatai alapján

• a lakásforgalom összességében 2003-ban érte el csúcspontját, országosan 270 ezer tranzakcióval;
• 2008-ban 130 ezer használt és 13 ezer újépítésű lakás eladását jelentette a statisztikai hivatal, az új lakások részaránya tehát 9 százalékos volt;
• 2010-ben ugyanakkor a 2003-as adat kevesebb, mint egyharmadát jelentő 84 ezer tranzakcióra vetítve már csupán 5,3 százalékot tett ki az újonnan épült ingatlanok aránya,
• ami 2011 első háromnegyed évében tovább, 4,5 százalék alá csökkent.

Befolyásoló tényezők

A magyarországi újlakás-piac jellemzője, hogy bizonyos kormányzati döntések látványosan befolyásolják a forgalmat. A 2009. júliusi hitelszigorítások – konkrétan a támogatott forinthitelek és a szocpol megszüntetése –, valamint az áfa 20-ról 25 százalékára emelésének hatására egyik negyedévről a másikra 81 százalékkal kevesebb új lakás talált vevőre országosan. Kevésbé látványos, de követhető ellentétes irányú változást hozott a lakásszerzési illeték csökkentése 2010. január elsejétől: az ezt követő negyedévben, a válság közepén, 23 százalékkal nőtt a forgalom a 2009. negyedik negyedévihez képest. 2009 tavaszán az előre hozott vásárlások, amíg 2010 elején az előző évről elhalasztott vásárlások tették hektikussá a keresletet és a piaci szereplők számára kiszámíthatatlanná a forgalmat.

Áfaemelés

Remélhetőleg a tavalyi kissé növekvő forgalom trendforduló, és nem az idéntől 27 százalékra emelkedő áfateher miatti előre hozott vásárlások, illetve a bankbetétek esetleges befagyasztásáról szóló, a kormány által határozottan cáfolt 2011. év végi pletykák, illetve riogatások generálták azt – állítja Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a jó lakás napjainkban is kedvező befektetés. A 2 százalékponttal magasabb áfa a tavaly még 20 milliós lakás árát idén 320 ezer forinttal dobja meg, azaz nagyjából átlagosan egy négyzetmétert veszít vele a vevő. Amíg például Oroszországban és Ukrajnában magánszemélyeknek áfamentes az új lakás vásárlása, Szerbiában és bizonyos esetekben Romániában a legalacsonyabb – 8, illetve 5 százalékos – adókulcs vonatkozik az új ingatlanokra, Montenegróban pedig a lakás árának csak a közvetlen építési költséget jelentő részére vetik ki az áfát.

Érdemes lenne Magyarországon is megvizsgálni, hogy a fejlesztők által évek óta szorgalmazott alacsonyabb áfakulcs bevezetése milyen hatással bírna az adóbevételekre, azzal együtt, hogy egy megtisztult építőipar talpra állásának és elindulásának bizonyosan több más, pozitív gazdasági és társadalmi hatása is lenne.

Forrás: OTP Jelzálogbank