Az ingatlanok árának változása

A válság alatt eddig átlagosan 12 százalékkal csökkent az ingatlanok ára, ez azonban az ország különböző területein jelentős eltérést mutat. A helyzet jelenleg a vevőknek kedvez. Különösen nehéz eladni a lakásokat Budapest négy kerületében, ahol három évre elegendő készlet halmozódott föl.

• Nagy eltérések a tényleges árak között
• Budapesti ingatlanok árai
• Csökkenő ingatlanforgalom
• Budapesti újlakás-piac
• Várakozások

Úgy tűnik 2011 a mélypont, jövőre az ingatlanpiac föllendülhet, ha a végtörlesztés következtében előállt új kínálathoz fizetőképes kereslet és a hitelezést ösztönző kormányzati intézkedések társulnak – állapították meg az OTP elemzői az általuk készített Értéktérkép 2011/2-ben. Vizsgálatuk alapja az elmúlt egy év, azaz a 2010. I. félév és 2011. I. félév közötti időszak.

Országosan, 2008-tól 2011. I. félévéig körülbelül 12 százalékkal csökkent a lakóingatlanok átlagára, de területileg nagy a szórás.

Kistérségi szinten nagyon változatos a kép (1. térkép). 71 kistérség esetében látunk áremelkedést, s több mint a felénél ez meghaladja az 5 százalékot. A legtöbb ilyen kistérség Zala megyében és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében van.

Hasonló területi rendezetlenségben helyezkednek el a legnagyobb mértékű áreséssel sújtott kistérségek, a legtöbb, Veszprém megyében található. Kelet-Nyugat megosztottság nem létszik, de néhány homogén terület igen:

• emelkednek az árak Győr-Moson-Sopron, Veszprém és Vas, illetve Zala és Somogy megye szomszédos területein, valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg keleti részén;

• átlagnál jobban csökkennek az árak Fejér, Komárom-Esztergom és Pest határos területein, illetve Veszprém és Baranya megyében.

Kistérségi szinten a helyi sajátosságok (például munkahelyteremtés, idegenforgalom) jelentősen befolyásolják az árakat.

1. térkép

Budapesten irányítószám-körzeteket nézve ugyancsak nagyon változatos a kép (2. térkép).

• Budán a II., Pesten pedig az V., VI., IX., XV., XX. és XXIII. kerületek körzeteinek legalább felében nőtt az eladott lakások átlagára az elmúlt évben.
• az I., XII., XVI., XVII., XVIII. kerületekben egy kivétellel minden körzetben, a XIX. és XXI. kerületben pedig egyöntetűen csökkentek az árak.

31 körzet átlagára csökkent 10 százaléknál többel (ebből 13 budai), ugyanakkor 11 körzet esetében legalább ilyen mértékű a növekedés, s ezek közül mindössze a 1038-as van a budai oldalon, erre a területre esik Békásmegyer.

2. térkép

Nagy eltérések a tényleges árak között

Országosan nyolcszoros, Budapesten belül pedig négyszeres árkülönbség tapasztalható. A jelenlegi átlagárak alapján kirajzolódó kép (3. térkép) megfelel az általános előzetes elgondolásoknak.

Budapest és agglomerációja, a Balaton környéke, illetve a nagyvárosokat tartalmazó kistérségek a legdrágábbak. Megyei szinten 2,3-szoros különbség van a legolcsóbb Nógrád (86 ezer Ft/m²) és Pest (200 ezer Ft/m²) átlagárai között.

Kistérségi szinten azonban már nyolcszoros az eltérés a két véglet között. Amíg öt kistérség (bodrogközi, sarkadi, encsi, jánoshalmai, lengyeltóti) fajlagos átlagára az 50 ezer forintot sem éri el, tíz esetében meghaladja a 200 ezer Ft/m²-t, s a balatonföldvárié a 300 ezres limitet is átlépi. Ebben szerepet játszott a tóparti ingatlanok nagyobb részaránya, és az új fejlesztések átadása is. A legdrágábbak közül öt kistérség a fővárossal határos (monori, szentendrei, dunakeszi, budaörsi és pilisvörösvári), négy Balaton-parti (fonyódi, balatonfüredi, siófoki és balatonföldvári), a tízedik pedig a hévízi kistérség.

3. térkép

Budapesti ingatlanok árai

A Budapesten egységesebbek az árak (4. térkép), kerületi szinten a megyeivel majdnem megegyező, 2,2-szeres abszolút különbség tapasztalható, a legolcsóbb (XXI. kerület, 171 ezer Ft/m²) és legdrágább (II. kerület, 380 ezer Ft/m²⁾ között. Irányítószám-körzeteket vizsgálva már négyszeres a különbség az 1211-es (147 ezer Ft/m²) és az 1014-es (589 ezer Ft/m²) között.

A legdrágább pesti körzet, a 1052-es (357 ezer Ft/m²) 13. a listán, ám ezt rögtön követi az 1051, 1054 és 1053, így a Duna bal partján egyértelműen az V. kerület a legdrágább. A legmagasabb árszintű kategóriába még a XIV. kerületből került egy irányítószám-körzet (1141, Zugló zöldövezeti része). A legolcsóbb budai körzet (1039, nagyrészt a békásmegyeri lakótelep) hátulról a tízedik a listán 167 ezer forintos fajlagos átlaggal. A 256 ezer Ft/m²-es budapesti átlagot a legjobban a 1145-ös körzet közelíti meg.

4. térkép

Csökkenő ingatlanforgalom

2010. I. félév és 2011. I. félév között mintegy 21 százalékkal csökkent az eladások száma Magyarországon, vidéken és Budapesten is hasonló arányban. Az éves változás féléves alapon jelentősen eltérő: a 2010. II. félévi jelentős forgalomcsökkenést az idei első hat hónapban emelkedés követte.

Három megyében (Győr-Moson-Sopron, Tolna és Veszprém) néhány százalékkal bővült a forgalom a vizsgált időszakban, ugyanakkor Borsod-Abaúj-Zemplénben 46 százalék, Fejérben 41 százalék a visszaesés. Érdemes visszautalni rá, hogy Győr-Moson-Sopron áremelkedésével, amíg Fejér megye nagymértékű árcsökkenésével is kitűnt az 1. térképen. A két mutató (ár- és forgalomváltozás) között ugyanakkor természetesen nincs minden esetben összefüggés.

Budapesti újlakás-piac

Várhatóan az idén még a 2010-es 37 százalékos visszaesésnél is valamivel nagyobb lesz a csökkenés az eladási céllal épített (társasházi) lakások területén Budapesten.

2011-ben mintegy 3 ezer lakás átadásával számolnak Budapesten. Az előző évtized közepén ez a szám még 10 ezer felett volt, majd a 2004-ben bevezetett hitelszigorítások és telek-áfa miatti keresletcsökkenés hatására 2006-ra 6600-ra csökkent. Kis emelkedés után 2010-ben következett be jelentősebb visszaesés, amit idén újabb zuhanás követ.

Forrás: OTP Jelzálogbank felmérés, beruházói és értékesítői adatközlések alapján

Felmérések alapján közel 3400, azonnal beköltözhető lakást árulnak a fővárosban, és körülbelül 1700-at építenek. A leállások és tulajdonosváltások miatt ezek egy része nem fog megépülni, várhatóan 5 ezernél több eladó lakás lesz, a legtöbb a XI., XIII. és XIV. kerületekben, összesen 2200.

Az idei év első felében élénkül a piac 1500-nál több új lakást adtak el, ez több mint az újak száma, ilyen nem volt 2006 óta. Ha marad ez az ütem, számítások szerint 2 év alatt kelhetnek el az üresen álló lakások.

Várakozások

Az eddigi ismeretek alapján 2011 a mélypont: sokéves minimumon áll a forgalom, az építési és használatba vételi engedélyek száma, az árak, a hitelezés volumene és a hitelportfólió minőségi összetétele.

Az idei év a bajba jutott hitelesek megmentését célzó programok bevezetéséről szólt, ezek hatása egyelőre nem mérhető, ugyanakkor összességében bizakodásra adnak okot, hogy jövőre elkezdődhet a kilábalás.

Addig is, bár rövidtávon piactorzító hatással járna, ha tömegesen élnének a devizahitel-adósok a rögzített áron való végtörlesztés lehetőségével, reálisan nem várható a kínálat ezen okból való jelentős növekedése, sem az árak hosszan tartó meredek zuhanása sem.
A hitelüket visszafizetni, vagy átváltani szándékozók nagy része ugyanis felhalmozott megtakarításait, családi vagy baráti kölcsönöket használ fel forrásul, s lakásuk eladásáig csak kevesen jutnak el. A valamilyen szinten bővülő kínálat ugyanakkor jó vételekben reménykedő növekvő kereslettel járhat, ami azonban pár hónap alatt lecsenghet.

Középtávon, 1–3 év távlatában a várakozások szerint lassan indulhat újra az újlakás-építés, hiszen válság előtti szint töredéke az építési engedélyek száma. A visszaeső kereslet az áfaemeléssel sújtott újlakás-piacot jobban érintheti majd. A kereslet nőhet a kedvező finanszírozási lehetőségek (szocpol és támogatott hitel) bevezetésével.

Ezek a vásárlók mellett a kényszerben lévő eladóknak jelenthetnek majd nagy. A forgalomképes ingatlannal rendelkezők, akik kisebb, olcsóbb lakásba költöznének, vagy inkább bérlettel oldanák meg lakhatásukat, könnyebben találhatnak majd vevőt.

Így csökken a piaci bénultság, s megjelenhetnek olyan (területi, termék) szeletek, amelyek a hosszabb távon jelentkező piaci fellendülés első jelzői lehetnek, és tovább nyílhat a részpiacok közötti olló.

Hosszútávon a legfontosabb cél a lakásvásárlás iránti bizalom visszaállítása.

• Erre alapot a javuló gazdasági környezet adhat, amely erősítheti és javíthatja a bankszektor hitelezési hajlandóságát és lehetőségeit.
• A keresleti oldalt vizsgálva a foglalkoztatási és jövedelmi viszonyok, valamint a kamat- és árfolyamszintek szerepe fontos.
• Jó hatással lenne a piacra, ha sikerülne lassítani a népesség csökkenését.

Ezek viszont egyelőre nehezen előre jelezhető, ráadásul globális környezetben ható tényezők.

Készült az OTP Értéktérkép alapján