Pénzügyi változások - építkezés, lakásvásárlás előtt állóknak

Az elmúlt egy-másfél évben sajnos sok minden változott, és a változások nem könnyítik meg a ma építkezésbe kezdők, illetve lakásvásárlók helyzetét. Utánanéztünk segítségül mik változtak.

Érdemes utánanézni, hogy ne egy telekvásárlás után derüljön ki, hogy hosszú évek alatt sem tudjuk rajta megvalósítani álmaink házát.
Ami nem változott az elmúlt években, hogy a költségek fedezetéül három forrás áll rendelkezésre: az önerő, a megkapott hitel és a különböző támogatások, akár pályázati, akár állami pénzekről van szó.
Ha már meglévő lakásunkat, házunkat tekintjük önerőnek, sajnos az elmúlt egy év - és a következő 1-2 évben sem várhatunk kiugró javulást – lakáspiaci árainak változása és a fizetőképes kereslet csökkenése együttesen érzékeny veszteségként jelentkezik
Statisztikák szerint a lakásárak a 2004-es szintre estek vissza, ami reálértékben a 2000-es szintnek felel meg.

Pozitív változás, hogy nem kell minden esetben eladni a meglévő ingatlanunkat, hanem a legtöbb banknál lehetőség van arra, hogy a meglévő ingatlan bevonják az új ingatlan konstrukcióba. Ilyen esetben a bank az értékesítésre szánt ingatlanra tőkehalasztásos hitelt ad, melynek futam ideje maximum kettő év. Csak a kamatokat kell fizetni folyamatosan, majd az ingatlan értékesítése után a tőke egy összegben kerül visszafizetésre. Tehát 2 év haladékot kaphatunk a reális áron történő értékesítésre, 2013-ra talán már javul a lakáspiaci helyzet, így ez pozitív megoldást jelenthet.

A hitelkihelyezés feltételei szigorodtak, a jelenlegi helyzet azonban nem annyira kedvezőtlen, mint amilyen híreket hallani. Ahogy eddig sem volt egyszerű, így most sem lehet igazolt, rendszeres jövedelem nélkül hitelhez jutni. Annyi változott, hogy egy éve ez még teljes egészében kiváltható volt valamilyen fedezettel.
Így a minimál bérre bejelentettek helyzetére megoldás lehet, ha adóstársat vonnak be a hitelbe, ez lehet rokon is. Így a minimálbérre ~3 millió forint hitel érhető el.

Építési hitel mellé jelenleg semmilyen vissza nem térítendő állami támogatás nem igényelhető.
Változott, és sajnos szigorodott az is, hogy már csak az érték 75%-ig terhelhető jelzálog-hitellel egy ingatlan, előtte ez akár 100 % vagy több is lehetett.

Csak forint alapon lehet ma már igényelni, ez is növeli a kamatterheket. Így ma 8,5-10% kamatszinttel érdemes kalkulálni.

A hitelfelvételhez ma már legalább 30% önerőt kell felmutatni, és ez nem lehet építés esetén a felépítendő ház. Az egyik megoldás a 30 % készpénz, de van más lehetőség is:

• a saját tulajdonú telek
• egy lakás-előtakarékossági számlán elhelyezett pénz
• vagy egy másik ingatlan bevonása például a szülők ingatlanára jelzálogot terhelni.

Új szabályozás, hogy 2011. év elsejétől már 1 év után törlődik a KHR listáról a passzív báros ügyfél. Eddig a tartozás rendezését követően még 5 éven át passzív státuszú BAR-osként tartották nyílván az ügyfeleket, ezzel nagyban korlátozva a hitelfelvétel lehetőségét. Így a hatályba lépett jogszabály szerint, aki rendezi tartozását egy év után újra tiszta lappal indulhat. Ez akkor is érvényes, ha jelenleg legalább egy éve vannak passzív BAR listán, a határidő a törlésre 2011. március vége.
Lakás vásárlásakor, ha a fiatal pár nem kaphat állami kamattámogatású hitelt, megoldást jelenthet a lakáslízing. Minimális önerő szükséges, viszont magas igazolt jövedelem. A futamidő 25 év, a végére marad egy 15%-os maradványérték, melyet a futamidő legvégén, egy összegben kell megfizetniük. Ez egy 14 M Ft-os lakás esetében minimum 230-250.000 Ft nettó bejelentett jövedelem. Mivel ezeknek a feltételeknek nehéz megfelelni, így ez a forma kevésbé terjedt el nálunk. Illetve használt lakás vásárlása esetén, semmivel sem jobb, mint a banki hitel.
A rugalmas lakáshitel esetében a kiszámítható a havi kiadásunk a törlesztés első két évében. Az adós megválaszthatja mennyi legyen a törlesztő részlet, de minimum a lakáshitel kamat és kezelési költséget kell fizetni. A lakáshitel törlesztőrészlete csak a harmadik évtől változik. A lakáshitel előtörleszthető, kedvező feltételekkel, akár kétszer és költségmentesen (összesen a folyósított hitelösszeg 30%-áig).