Közös tulajdon 1.

Valamely dolog használatához való jogokat főként – bár nem kizárólag – a tulajdonjog határozza meg. Az enyém, tehát használhatom bérbe adhatom, eladhatom, elajándékozhatom.

• Közös gyarapodás
• Kényszerközösség
• Jogok és kötelezettségek

A helyzet korántsem ilyen egyszerű, ha a dolog nem az enyém, hanem a miénk. A több tulajdonos közül kit illet meg a rendelkezés joga? Vita esetén ki döntheti el, hogy melyik tulajdonos milyen módon, mértékben gyakorolhatja a jogait?
Mivel Magyarországon a legtöbb ember legfőbb, sokszor egyetlen számottevő vagyontárgya a lakása, az ingatlannal való rendelkezést meghatározó szabályok ismerete kiemelten fontos. Bár közös tulajdon tárgya sok minden lehet, a továbbiakban mégis az ingatlanra vonatkozó szabályokat tárgyaljuk.

Közös gyarapodás

Maga a közös tulajdon nem feltétlenül jogviták forrása. A közös gyarapodást és közösen viselt felelősséget megtestesítő közös tulajdon talán legkézenfekvőbb példája a házastársak által megszerzett lakás. Sok esetben közeli rokonok, barátok vásárolnak közösen nyaralót, amit térben vagy időben megosztva használnak. Ne feledjük azonban, hogy a jogot többnyire akkor hívjuk segítségül, amikor baj van. Megromlik, felbomlik a házasság vagy a rokonok, barátok élethelyzete megváltozik, és már nem tudnak békésen megegyezni a közös ingatlan sorsáról. Egyik tulajdonos szeretné eladni, a másik inkább bérbe adná, a harmadik továbbra is használni szeretné, de nincs elég pénze, hogy a tulajdonostársakat kivásárolja.
Van, hogy a tulajdonosok előre próbálnak felkészülni ezekre a válságos helyzetekre. Ilyen megoldás lehet, amikor a házastársak jó előre, házassági szerződésben rendelkeznek a jelentősebb vagyontárgyaikról, megállapodnak, hogy mely dolgokat sorolnak a közös, illetve a külön vagyon körébe.

Kényszerközösség

Tulajdonközösség nem csak a felek akaratából létesülhet. Legjobb példa erre az öröklés. Az örökhagyó általános örököse legegyszerűbb esetben a leszármazója. Az ingatlan öröklése egynél több örökös esetén már magában hordja a konfliktus lehetőségét. Gondoljuk el a következő helyzetet:
Meghal az örökhagyó, és lakását két gyermeke örökli. Tegyük fel, hogy egyik gyermeke vele lakott, éveken át ápolta, amíg a másik húszévesen elköltözött otthonról, és egyáltalán nem tartott kapcsolatot a családjával. Ez a két ember tulajdonostárs lesz.
A helyzetet valamelyest árnyalja, hogy született-e végrendelet, amely befolyásolhatja a tulajdoni hányadot. És akkor még nem beszéltünk a túlélő házastárs holtig tartó haszonélvezeti jogáról. Igaz, ő ebben az esetben nem tulajdonos, mégis sok tekintetben erősebb jogosítvánnyal bír, mint az örökösök.

Másként, de ugyancsak nehéz a helyzet, ha az örökhagyónak nincs egyenes ági rokona, és az oldalág szerteágazó. Ha az örökhagyó idős, könnyen előfordulhat, hogy testvéreinek gyermekei, unokái örökölnek. Nem egy esetben az is előfordul, hogy 10-15 vagy akár 30 tulajdonosa is van egy ingatlannak. Ilyenkor a közös használat általában fel sem merül, de az elidegenítés sem egyszerű feladat.

Jogok és kötelezettségek

A fent tárgyalt helyzetek is jól mutatják, hogy a közös tulajdonhoz kapcsolódó jogok sok kérdést vetnek fel. Hasonló a helyzet a kötelezettségek terén is. Az ingatlan fenntartása nem kis költség. Még ha használaton kívül áll is, az állagmegóváshoz szükséges kiadások, az adók terhet jelentenek. És akkor még nem beszéltünk a rendes gazdálkodás körén kívül eső, értéknövelő kiadásokról.
Egy cikk terjedelme csupán arra elég, hogy ráirányítsuk a figyelmet a kérdésre. Sorozatunk következő részében a közös tulajdon keletkezésének egyes eseteit tárgyaljuk.

www.perhelyett.hu
dokumentumcentrum.hu