A közös tulajdon használata 3.

A tulajdon jogot és kötelességet jelent. Közös tulajdon esetén mind a jogok, mind a kötelességek megoszlanak tulajdonostársak között, és közösen viselik a dologban beállott kárt is.

• Jogok gyakorlása
• A rendelkezés joga

Sokakkal előfordult gyermekkorában, hogy megkapta a régen áhított sátrat, kajakot, kerékpárt − testvérével közösen. Kiben ne fogalmazódott volna meg némi aggodalom is az öröm mellett? Ki próbálhatja ki először? Kinek a szobájában tartjuk? Kölcsönadhatom a barátomnak? Ki fogja tisztán tartani? A testvérem is úgy fog rá vigyázni, mint én? Bizony a tulajdonhoz kapcsolódó jogok és − ne feledkezzünk meg erről sem! − kötelezettségek akár egy gyermekkorunkban kapott labda kapcsán is felmerülhetnek. A jogok gyakorlásában, kötelezettségek teljesítésében a tulajdonostársak − akár a jó testvérek − általában közösen állapodnak meg. Ha a felek között nincs egyetértés a közös tulajdon esetében, akkor a Polgári Törvénykönyv ad eligazítást.

Jogok gyakorlása

Valamely közös tulajdonban lévő dologhoz fűződő jogok gyakorlását és az esetlegesen bekövetkezett kár viselését a tulajdoni hányad alapozza meg. Vannak esetek, amikor a tulajdoni hányad elég egyszerűen, egyértelműen megállapítható. Ilyen az ingatlan. Más esetekben előfordulhat, hogy nem ilyen egyszerű a helyzet. Ilyen lehet, amikor valamely nagyobb értékű ingóság megszerzésekor a felek nem rendelkeznek a tulajdoni hányadokról. Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

Főszabály, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára. E jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. A törvény megfogalmazása igen általános. Ezzel nagy szabadságot ad a feleknek, hogy viszonyaikat maguk rendezzék. Nagyobb értékű dolgokkal való rendelkezés esetére − és az ingatlanok jellemzően ebbe a kategóriába tartoznak − már mindenképp szükséges megfogalmazni egy döntési mechanizmust.
A jogok gyakorlásával kapcsolatban − ide értve a birtoklást, a használatot és a hasznosítást – a tulajdonostársak (ha a törvény másként nem rendelkezik) szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. A tulajdoni hányad határozza meg azt is, hogy a dolog hasznai milyen arányban illetik meg a tulajdonostársakat.

A rendelkezés joga

A rendelkezés joga kissé eltér a fent tárgyalt jogoktól. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. Tehát akár úgy is dönthet, hogy tulajdoni hányadát elidegeníti, vagy bérletbe, haszonbérletbe adja. Ezzel új tulajdonos kerülhet színre, aki jogok tekintetében a tulajdoni hányadát elidegenítő (bérbe adó) tulajdonostárs helyébe lép. Ez a gyakorlatban kellemetlen helyzetet idézhet elő, hiszen az új tulajdonos is − tulajdoni hányadának megfelelő mértékben − a dolog sorsát meghatározó döntési mechanizmus része lesz, illetve a jogokat vele megosztva, az ő érdekeit is figyelembe véve kell gyakorolni. Gondoljunk arra, hogy többen közösen vásárolunk egy nyaralót. Évek alatt kialakul, hogy ki, mikor, mennyi ideig használja. Azután az egyik tulajdonos élethelyzete megváltozik, pénzre van szüksége, és el kívánja adni tulajdonrészét. A régi helyébe lépő tulajdonos esetleg teljesen más igényeket támaszt. Hozzájárul majd rendben a költségekhez? Nem akadályozza majd szavazatával az évek, esetleg évtizedek alatt kialakult, gördülékeny döntéshozatalt? Mit lehet ilyenkor tenni?
Az elidegenítést vagy használatba adást a többi tulajdonos nem tudja határozattal megakadályozni, viszont a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog, előbérleti jog, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.
A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog − ha törvény kivételt nem tesz − megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

www.perhelyett.hu
dokumentumcentrum.hu