Építkezők, felújítók tudástára

Több mint 1200 építkezéssel és felújítással kapcsolatos cikk egy helyen!

 

Közös tulajdon 4. – A kötelezettségek

A közös tulajdon esetén is igaz, hogy a tulajdonosokat a tulajdonukat képező dologgal kapcsolatban kötelezettségek is terhelik. A dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek mértékét is a tulajdoni hányad határozza meg.

 

Döntés

Közös tulajdon esetén kötelezettségek teljesítése tekintetében – akárcsak a jogok gyakorlásával kapcsolatban – elsősorban a tulajdonosok döntenek. A tulajdonostársak a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében – ha a törvény másként nem rendelkezik – szótöbbséggel határoznak; minden tulajdonostársnak tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Úgy vélem, hogy ezt az olvasók többsége is igazságosnak találja, hiszen nemcsak a jogosultságok mértéke, de a kötelezettségek mértéke is a tulajdonrész alapján kerül meghatározásra.
Előfordulhat, hogy a közös tulajdonú dolog állagának megóvásához gyors döntés szükséges, vagy valamely kérdésben nehéz közös döntésre jutni. A törvény úgy rendelkezik, hogy az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Közös tulajdon esetén, amennyiben lehetséges, a tulajdonostársakat ilyen kiadások előtt is értesíteni kell. Ilyenkor bár elmarad a döntést előkészítő közös megfontolás, a kötelezettség valamennyi tulajdonos tekintetében létrejön.
Vannak persze kiadások, amelyek indokoltságát és, mértékét nem a tulajdonosok határozzak meg. Gondoljunk a különböző adókra vagy a bírságokra, esetleges valamely hatóság által kötelezően elrendelt veszélyelhárítás költségeire.
Itt említeném meg, hogy a tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet.

Közös tulajdon 4. – A kötelezettségek

Ha nincs egyetértés

A közös tulajdonnal kapcsolatos döntések alapja a többség – a törvény által meghatározott esetekben valamennyi tulajdonos – egyetértése. Ha a szótöbbséges határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.
Vita esetén a bíróság döntheti el, hogy valamely tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához.
Előfordulhat, hogy a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs. Ebben az esetben a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.

Egyhangú döntés

Amíg főszabály szerint közös tulajdon esetén a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak a jogok gyakorlása, kötelezettségek teljesítése körében felmerülő kérdésekben, a törvényben nevesített esetekben a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

Ezek a következők:

  • a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások,
  • az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, az egész dolog haszonélvezetbe vagy használatba adása, biztosítékul lekötése vagy más módon való megterhelése.

Közös tulajdon esetén ez a szabály teljesen indokoltnak tűnik. Gondoljunk arra, hogy a tulajdonosok többsége úgy dönt (az előző példánál maradva), hogy egy emelettel megtoldja a közös tulajdont képező nyaralót. Ez már meghaladja a rendes gazdálkodást. A bővítés eredményeként megnő a közös tulajdonú ingatlan értéke, és az új tulajdoni hányadok meghatározása komoly vitához vezethet. Egy ilyen fontos kérdést nem szerencsés szótöbbséggel eldönteni, ehhez konszenzus kell.
Úgy gondolom, hogy a második pont nem igényel magyarázatot, hiszen a közös tulajdonú egész dolog feletti rendelkezés átruházása, végleges vagy tartós biztosítékba adása, vagy esetleges megterhelése, nem is történhet másként.

www.perhelyett.hu
dokumentumcentrum.hu


Ingatlanjogi szakértő

Dr. Nagy Zoltán és Dr. Lados Melinda Szibilla

ingatlanjog logo

Polgári, gazdasági, társasági és ingatlanjogi kérdésekben segítenek.

 

Hőszivattyú szakértő

Nagy Roland

daikin

Nagy Roland, okleveles épületgépész mérnök, a Daikin Hungary Kft. levegő-víz hőszivattyúk termékfelelőse a hőszivattyúkkal kapcsolatos kérdésekre válaszol. Tudjon meg többet a hőszivattyúkról!

Építész szakértő

Gáspár László

Gáspár László okleveles építészmérnök szakértőnk válaszol

 

Kövessen minket a Facebookon!